Negli ultimi anni si avverte sempre di più l’esigenza, da parte di soggetti pubblici e privati, di avvalersi di strumenti finalizzati alla progettazione integrata sostenibile (ambientale, economica e sociale).
Nell’ambito dell’attività che SiTI svolge per il Programma Housing della Compagnia di San Paolo, in qualità di partner sin dal suo avvio nel 2006, è stato condotto un progetto di ricerca sulla verifica della sostenibilità degli interventi edilizi di social housing, a partire dalla realizzazione delle due Residenze Temporanee di Porta Palazzo e di San Salvario a Torino. In questo volume sono raccolti i risultati della ricerca, che, da un inquadramento generale della sostenibilità in edilizia (dal punto di vista normativo e degli strumenti di valutazione), giunge ad approfondire il concetto della sua applicazione nell’ambito specifico del social housing. Le Residenze Temporanee hanno rappresentato due esempi concreti, due veri e propri casi studio, utili alla definizione di modelli e processi integrati di valutazione della sostenibilità. Questo lavoro ha permesso di mettere a sistema la cosiddetta “cassetta degli attrezzi” per la valutazione di un intervento edilizio di social housing. La “cassetta” raccoglie un insieme di aspetti utili alla progettazione dell’abitare sociale e sostenibile:
- edificio, progetto e contesto;
- involucro edilizio e manutenzione;
- partecipazione e comunicazione;
- investimento e housing cost affordability;
-consumi e monitoraggio;
-comfort e qualità.

Presentazione
Riccardo Roscelli

Premessa
Luisa Ingaramo

PARTE I - Teoria, normativa e metodi di valutazione

1. Dallo sviluppo sostenibile al progetto sostenibile
Francesca Bodano, Stefania Sabatino
1. Sviluppo sostenibile e processo edilizio
2. Il concetto di sostenibilità in edilizia
3. Edilizia sostenibile nel social housing

2. Costruire edifici sostenibili
Francesca Bodano, Stefania Sabatino
1. Norme, leggi, piani e programmi per l’efficienza energetica
Box: Nearly Zero Energy Buildings
Oriana Corino

3. Valutare edifici sostenibili
Francesca Bodano, Stefania Sabatino
1. Introduzione
2. Strumenti e protocolli di valutazione, ambito nazionale e internazionale
Box: Panoramica dei protocolli e strumenti di valutazione e campo di applicazione

PARTE II - La sostenibilità negli interventi edilizi di social housing

4. Social housing: evoluzione e sperimentazione
Marco Bagnasacco, Luisa Ingaramo, Antonio Talarico
1. Una definizione di social housing
2. Il social housing in Italia
3. Politiche abitative a sostegno della realizzazione di edilizia residenziale sociale
3.1 I primi anni del Novecento
3.2 Il secondo dopoguerra
3.3 Gli anni ottanta e le politiche di riqualificazione urbana dell’edilizia residenziale attraverso i “programmi complessi”
3.4 Le politiche abitative a supporto della realizzazione dell’alloggio sociale dopo gli anni duemila
4. Politiche abitative a sostegno dell’affitto

5. Social housing: alcuni dati quantitativi
Marco Bagnasacco, Luisa Ingaramo, Antonio Talarico
1. L’abitazione in Italia
2. Lo stock immobiliare
3. L’utilizzo degli immobili
4. La composizione delle famiglie
5. Affitto e proprietà: la casa delle famiglie residenti
6. L’accesso alla casa per famiglie residenti
7. Il disagio abitativo: alcune considerazioni

6. Le Residenze Temporanee a Torino: laboratori di progettazione innovativa
Marco Bagnasacco, Luisa Ingaramo
1. L’esperienza di social housing nel contesto locale: il Programma Housing
1.1 Contributi a progetti presentati da enti esterni
1.2 Sperimentazioni
1.3 Fondo Abitare Sostenibile Piemonte
2. Le Residenze Temporanee: il progetto Luoghi Comuni
Box 1: L’edificio di piazza della Repubblica, 14
Box 2: L’edificio di via San Pio V, 11
3. Le Residenze Temporanee: il processo realizzativo
3.1 La selezione dei progettisti
3.2 L’individuazione del gestore
3.3 La selezione delle imprese di costruzione

7. Esigenze di sostenibilità integrata
Francesca Bodano, Stefania Sabatino
1. La certificazione della sostenibilità degli interventi di social housing: alcune riflessioni
2. Protocolli e metodologie di valutazione
2.1 LEED® 2009 Italia Nuove Costruzioni e Ristrutturazioni
2.2 SB100
2.3 CasaClima Habitat
2.4 Protocollo ITACA Nazionale Residenziale 2011 e Protocollo ITACA Sintetico 2009
2.5 BREEAM Communities
2.6 LiderA®
2.7 Matrice della Qualità Urbana
2.8 Bilan Carbone®
2.9 Life Cycle Assessment
Box 1: Simulazione dell’applicazione del protocollo LEED 2009 Italia NC & R a un intervento di social housing: caso studio
Federico Seguro
Box 2: Simulazione dell’applicazione del Protocollo ITACA Sintetico 2009 Piemonte a un intervento di social housing: caso studio
Federico Seguro
Box 3: Protocolli ITACA Sintetico 2009 Piemonte e LEED 2009 Italia NC & R a confronto per un intervento di social housing: caso studio
Federico Seguro

8. Ambiti di valutazione per interventi di social housing
Francesca Bodano, Stefania Sabatino, Antonio Talarico
1. La valutazione della sostenibilità degli interventi di social housing: una proposta metodologica
2. La matrice di confronto per la selezione dei criteri di sostenibilità nel social housing
Box: Classi e sottoclassi degli “ambiti di valutazione per interventi di social housing”

PARTE III - Abitare sociale e sostenibile: la “cassetta degli attrezzi”

9. Edificio, progetto e contesto
Giulia Baù con il contributo di Pier Matteo Fagnoni e Vittorio Jacomussi
1. Riflessioni sul tema
2. Il punto di vista dei progettisti delle due Residenze Temporanee di social housing in merito al rapporto tra edificio e contesto

10. Involucro edilizio e manutenzione
Francesca Bodano, Antonio Talarico
1. La valutazione del ciclo di vita del prodotto edilizio
2. Life Cycle Assessment (LCA): metodologia di valutazione
2.1 LCA: applicazione al settore edilizio
2.1.1 LCA come strumento di supporto alle scelte progettuali
2.1.2 LCA: caso studio
Box: LCA applicata alla scala dell’elemento tecnico: caso studio
3. Life Cycle Costing (LCC): metodologia di valutazione
3.1 LCC e costo globale
3.2 Costo globale: applicazione operativa alla scala dell’edificio
3.3 Costo globale ed efficienza energetica dell’edificio: caso studio
3.3.1 La definizione del costo globale: dati di input
3.3.2 La definizione del costo globale: stima dei costi e del valore residuo
3.4 Costo globale ed efficienza energetica dell’edificio: scenario di progetto alternativo
3.5 La definizione del costo globale: confronto tra caso studio e scenario alternativo
3.6 Costo globale e costi di investimento: un confronto critico
3.7 Alcune considerazioni sulla metodologia LCC

11. Partecipazione e comunicazione
Marco Bagnasacco, Luisa Ingaramo
1. Significato e finalità della coprogettazione
1.1 Gli attori coinvolti
2. L’esperienza del Programma Housing
Box: Le fasi della coprogettazione nella realizzazione delle Residenze Temporanee Porta Palazzo e San Salvario

12. Investimento, housing cost affordability ed extracosto di costruzione
Marco Bagnasacco, Luisa Ingaramo, Antonio Talarico
1. Edilizia privata sociale: finalità e investimento
2. Decisioni di investimento immobiliare
2.1 Fattibilità tecnica
2.2 Stima dei costi
2.3 Formulazione di prime analisi di sostenibilità finanziaria
2.3.1 Definizione del periodo di analisi
2.3.2 Definizione dei flussi di cassa del periodo
2.3.3 Definizione del tasso di attualizzazione o tasso di sconto
2.3.4 Determinazione del valore finale o valore residuo
2.3.5 Calcolo degli indicatori di performance dell’investimento
Box 1: L’investimento immobiliare per la realizzazione e la gestione di un intervento di social housing: caso studio
3. Il processo di sviluppo immobiliare per l’edilizia privata sociale
3.1 Promozione
3.2 Progettazione
3.3 Costruzione
3.4 Gestione/commercializzazione
4. Social housing e housing cost affordability
Box 2: Housing cost affordability per un intervento di social housing: caso studio
5. Social housing: extracosto di costruzione per l’edilizia certificata
Box 3: Extracosto di costruzione per un intervento di social housing: caso studio
Federico Seguro

13. Consumi e monitoraggio
Tiziana Buso, Stefano Paolo Corgnati, Oriana Corino
1. La certificazione energetica degli edifici
2. Asset rating e operational rating
3. Le variabili influenzanti i reali consumi energetici degli edifici
4. Il Piano di monitoraggio e commissioning
5. Il monitoraggio per migliorare le prestazioni energetiche
6. Il ruolo del monitoraggio nelle Residenze Temporanee
7. Applicazione pratica: il monitoraggio della Residenza Temporanea Porta Palazzo
7.1 Il modello deterministico di ripartizione dei consumi
8. Potenzialità e suggerimenti per applicazioni future

14. Comfort e qualità
Giulia Baù, Tiziana Buso con il contributo di Pier Matteo Fagnoni e Vittorio Jacomussi
1. EN15251: l’approccio normativo europeo alla valutazione del comfort indoor
1.1 Metodi di valutazione del comfort indoor
1.2 Attribuzione di livelli di comfort indoor
1.3 Classificazione e certificazione dell’ambiente interno
2. Il punto di vista dei progettisti delle due Residenze Temporanee di social housing torinesi in merito al comfort
3. Flessibilità e identità degli spazi progettati
4. Il punto di vista dei progettisti delle due Residenze Temporanee di social housing torinesi in merito alla flessibilità e all’identità degli spazi progettati

Gli Autori

Luisa Ingaramo, laureata in Architettura al Politecnico di Torino, ha poi conseguito la specializzazione in Storia, Analisi e Valutazione dei Beni Architettonici e Ambientali, il master europeo in Pianificazione Territoriale e Mercato Immobiliare e il dottorato di ricerca in Estimo e Valutazioni Economiche. È project manager nell’area Patrimonio Ambientale e Riqualificazione Urbana presso SiTI e responsabile tecnico del Programma Housing della Compagnia di San Paolo.