L’attività di valutazione immobiliare in Italia non è ancora ompletamente standardizzata e condivisa in maniera univoca dagli operatori del settore come in altri paesi. Benché siano stati recentemente introdotti alcuni manuali con l’obiettivo di configurare uno standard di riferimento unico per le stime degli immobili, queste risultano ancora molto disomogenee.
Tale disomogeneità comporta non solo difficoltà operative nella pratica professionale, ma espone anche a un rischio molto grave sul piano scientifico, consentendo una proliferazione di “cattive” pratiche in quanto basate su strumenti operativi poco attendibili e poco robusti sul piano teorico. Pertanto, il volume si propone di fornire un supporto scientifico e pratico all’attività di valutazione degli immobili urbani, a destinazione residenziale e non, anche attraverso una casistica applicativa. La prima parte del volume, teorica, illustra le principali caratteristiche del mercato immobiliare a partire dal mercato astratto, le peculiarità dei beni oggetto di stima e le fonti dei dati, mettendo a confronto il contesto italiano con quello dei paesi anglosassoni, notoriamente più avanzati nel campo delle stime immobiliari. La seconda parte del testo descrive in maggior dettaglio le metodologie di stima del valore immobiliare e presenta alcune applicazioni nei settori residenziale e direzionale. La comprensione dei principali termini economico-estimativi utilizzati nella letteratura del real estate è facilitata dalla presenza di un glossario a fine volume.

Introduzione

PARTE 1: Mercato immobiliare e valore di mercato
1. Teoria microeconomica
1.1 Il meccanismo del mercato
1.2 La teoria della domanda: l’equilibrio del consumatore
1.3 Dall’equilibrio del consumatore alla curva di domanda di mercato
1.4 La teoria dell’offerta: impresa e produzione
1.5 I costi di produzione
1.6 La curva di offerta
1.7 Forme di mercato

2. Il mercato immobiliare
2.1 I beni immobiliari
2.2 Dal mercato astratto al mercato immobiliare
2.3 Gli operatori del mercato immobiliare
2.4 Il ruolo del mercato immobiliare nell’economia italiana
2.5 La segmentazione del mercato immobiliare
2.6 Le fonti del mercato
2.7 Scale di misura e la misura della consistenza

3. Valore di mercato e procedimenti di stima
3.1 Definizione di valore di mercato
3.2 La metodologia estimativa per la determinazione del valore di mercato
3.3 Articolazione dei principali metodi di stima nel contesto nazionale
3.4 Articolazione dei principali metodi di stima nel contesto internazionale

PARTE 2: Principali metodi estimativi e casi studio

4. Stime sintetiche o per confronto
4.1 Stima monoparametrica per comparazione diretta
4.2 Stima per punti di merito
4.3 Sales Comparison Approach (SCA)
4.4 Sistema Generale di Stima (SGS)
4.5 Stima attraverso l’Analisi Multicriteri (metodo aggregativo compensatore)
4.6 Stima attraverso regressione multipla

5. I procedimenti indiretti tra tradizione estimativa e nuove istanze
5.1 La capitalizzazione dei redditi
5.2 La capitalizzazione con redditi limitati
5.3 L’analisi costi-ricavi
5.4 Il valore di trasformazione
5.5 Il costo di riproduzione deprezzato
5.6 Il valore complementare

6. Illustrazione di casi studio
6.1 Stima di un immobile residenziale in Torino: procedura monoparametrica per comparazione diretta e Sales Comparison Approach (SCA)
6.2 Stima di un immobile direzionale in Padova: procedura per capitalizzazione dei redditi e Analisi costi-ricavi (ACR)

Glossario

Bibliografia